LTV, DTI 란 무엇인가

요즘 부동산 정책변경으로 화두가 되고 있는 LTV, DTI 용어에 대해 알아보겠습니다.

 

LTV 란?

Loan To Value ratio 담보인정비율

 

담보가격의 몇 %까지 대출을 허용할 것인지 그 비율을 말합니다.

담보란 은행에 맡기는 물건 즉, 부동산을 뜻하며 담보가격은 실거래가가 아닌 KB시세를 기준으로 합니다.

 

ex) 만약 KB시세가 5억인 아파트에 LTV가 50% 라면 1억 5천까지만 대출을 허용한다는 뜻입니다.

 

여기에 지역별 최우선변제금액을 공제하게 됩니다.

최우선변제금액이란 세입자가 살던집이 경매로 넘어갈 경우 다른 채권보다 최우선으로 받을 수 있는 일부 보증금액을 말합니다. 

주택임대차보호법에 의한 것으로 보증금을 못받고 집을 넘겨야하는 임차인을 보호하기 위한 최소한의 장치라고 볼 수 있습니다.

은행 입장에서는 은행 채권보다 우선이므로 이 금액을 고려하여 대출해주는것이 유리하겠죠?

아래 기준에 따라 해당금액을 공제합니다.

 

담보물권 설정일	지역	보증금액 기준	최우선변제금액
2016.03.31~ (9차 개정)	서울특별시	1억원 이하	3400만원
	수도권(과밀억제권역)	8000만원 이하	2700만원
	광역시(인천,군지역제외) 안산, 용인, 김포, 경기도 광주시	6000만원 이하	2000만원
	세종시	6000만원 이하	2000만원
	그 외의 지역	5000만원 이하	1700만원

 

그러나 보통 LTV 50% 라고 하면 50%를 다 받는데요, 그 이유는 MCI, MCG 등의 보증보험에 가입하기 때문입니다.

 

DTI 란?

Debt To Income ration 총부채상환비율

 

(해당 주택담보대출의 연간원리금상환액 + 기타 부채의 연간이자상환액)/연간 총소득

 

즉 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말합니다.

이것은 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하는 것입니다. 

소득에 따라 대출규모가 달라지기 때문에 소득을 적게 신고한 자영업자, 혹은 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있습니다. 또한 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 연간원리금상환액이 줄어들어 대출한도를 늘리는데 유리합니다.

 

ex) 연봉이 4000만원이고 DTI 50% 라면 연간원리금상환액이 2000만원을 넘지않도록 대출받을 수 있다는 뜻입니다.