재건축, 재개발 절차 알아보기

재건축. 재개발 절차

 

 

8.2 부동산 대책으로 서울을 포함한 투기과열지구의 조합원 입주권 매매가 특정 단계 이후로 제한 되었는데요.

어떤 단계에 해당되는지 복잡해 보이는 재건축.재개발 절차를 차근차근 알아보도록 하겠습니다.

 

재건축.재개발은 우리가 익히 알고 있는 일반 분양 전까지 크게 5단계로 분류할 수 있습니다.

 

1. 정비기본계획수립

 

정비기본계획을 수립하는 것이 재건축. 재개발 사업의 시작입니다.

기본계획 수립 후 재건축의 경우에는 안전진단을 거칩니다. 참고로 재개발은 안전진단 단계가 없습니다.

안전진단을 실시한 결과 A ~ C 등급의 경우엔 유지보수, D 등급의 경우엔 조건부 재건축, E 등급의 경우엔 재건축 판정을 받아서 재건축사업의 진행 여부 결정을하게 됩니다.

진행여부가 결정되면 그다음 정비구역을 지정하고 조합의 전 단계인 추진위원회를 구성하여 승인을 받습니다.

이 초기 단계까지 걸리는 시간이 보통 3년 내외 정도 입니다.

 

2. 조합설립인가

 

승인받은 추진위원회를 주축으로하여 조합설립을 추진합니다.

건물 및 토지 등 소유자들의 조합설립 동의 조건을 만족하면 법인 성격의 조합이 설립되고 추진위원회의 모든 업무와 자산을 인계받습니다.

조합이 설립이 완료되면 시공자 선정을 하는데, 서울시의 경우 이 다음단계인 사업시행인가 후에 시공자를 선정합니다. 

 

※ 8.2 부동산 대책으로 바로 이 조합설립인가 단계 이후에 투기과열지구(서울,과천,세종시) 내 모든 재건축 조합의 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 즉 조합원 지위가 생기는 즉시 지위 양도가 불가능해졌다는 것이죠. 그러나 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 조합원 지위를 3년이상 소유했을 경우 예외적으로 가능합니다.

 

이 단계에서 사업시행인가로 넘어가는데까지는 약 1년 정도가 소요됩니다.

 

3. 사업시행인가

 

사업시행인가를 받았다는 것은 공식적으로 재건축에 대한 허가를 받은 것이라고 볼 수 입니다.

이제 본격적으로 사업이 시작되는 단계입니다.

이 단계에서는 건페율, 용적률, 건축면적,평형,신축아파트 세대수 등 재건축 계획에 대한 대부분의 항목들이 결정됩니다.

그리고 이러한 계획을 토대로 나온 대략적인 분담금 내역과 분양 신청 기간을 토지등소유자에게 통지합니다. 통지받은 조합원들은 분양 받고자하는 희망평형을 신청하고 이를 토대로 조합원 분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지면 구체적인 관리처분계획이 나오게 됩니다.  

 

4. 관리처분계획인가

 

관리처분계획이란 기존 자산으로 어떻게 사업을 진행하여 이해관계를 처분하느냐에 관한 계획입니다. 

재건축 관련 자금 운영과 수익 분배에 직결되는 내용이므로 사업 및 투자의 성공여부가 결정되는 가장 중요한 단계입니다.

각 조합원이 가져가는 분담금이 결정되므로 이해관계가 엇갈리는 단계이기도 합니다.

 

※ 8.2 부동산 대책으로 재개발의 경우 바로 이 관리처분계획인가 단계 이후 소유권이전등기시까지 투기과열지구(서울,과천,세종시) 내 조합원 분양권 전매가 금지됩니다.

 

관리처분계획인가가 완료되면 본격적으로 이주 및 철거를 실시하고 착공 단계에 들어서게 됩니다.

 

5. 일반분양

 

이주 및 철거가 완료되고 착공 신고를 하면 일반분양을 시작합니다.

기존에는 이 단계에서 일반적으로 분양권 거래가 활발하게 이루어졌지만 현재는 분양권 전매기한이 크게 제한되었죠.

서울의 경우는 소유권이전등기시 , 즉 입주하고 등기하기 전까지 분양권을 매도할 수 없습니다.

 

제약사항이 많아진만큼 재건축.재개발 투자시 신중히 결정해야 할 것 같습니다.

정책은 또 언제 어떻게 변할지 모르니 미리 알아놓는 것도 도움이 되겠죠?^^