8.2 부동산 대책 요약

<8.2 부동산 대책>

 

 

8.2 부동산 대책의 영향으로 부동산 상승세가 잠시 주춤해 보이는데요.

어떤 대책들이 영향을 주었는지 한번 8.2 부동산 대책을 정리해 보겠습니다.

 

<투기과열지구 및 투기지역 지정>

 

이번엔 기존에 지정되었던 조정대상지역과 투기과열지구에 더해 '투기지역' 을 새로 지정하였습니다.

투기지역은 주로 재개발이나 신도시로 이슈가 되었던 지역으로 보입니다.

투기지역의 제도를 더 강화하기 위해 정해진 것인데요.

도표를 통해 어떤 지역이 투기지역으로 지정되었는지  확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

<재건축/재개발>

 

강남 등 지역에서 재건축, 재개발로 정말 경악할 만하게 집값이 치솟으면서 재건축, 재개발 관련 규제가 강하게 내려졌습니다.

하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 

 

1. 분양가 상한제 적용요건 개선 (17.9 부터)

 

3. 재건축/재개발 규제 정비

 

① 재건축 초과이익 환수제 시행 (18.1 부터)

    :재건축 추진위원회 설립~준공까지 조합원 평균이익 3천만원 넘을경우 초과 금액에 대해 10~50% 세금부과합니다.

 

   올해안에 관리처분계획인가를 받는 사업장은 초과이익 환수제 적용을 받지 않습니다.

   무리하게 사업을 추진하고 있는 구역이 생겨날 수 있겠죠.

 

② 투기과열지구 내 모든 재건축 조합에 대해 조합원 지위 양도 제한

    (조합설립인가 이후 단계 조합원 지위 취득 제한하며 양수자는 현금청산 대상)

    ＊예외 : 조합설립승인 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년이상 소유, 사업시행인가 후 3년 내 착공 못하고 3년 이상 소유 )

 

   주로 재건축, 재개발로 수익을 얻는 것이 단계마다 조합원 지위나 입주권 매매 통해서였는데요.

   이것이 제한됨에따라 재건축, 재개발 투자 열기가 조금 가라앉는 영향을 미친 것 같습니다.

   하지만 예외 조항이 해당되는 사업장이 많아 구멍이 큰 규제라는 비판도 있습니다. 

 

③ 투기과열지구 내 재개발 및 도시환경정비사업 조합원 분양권 전매 제한 

    : 관리처분계획인가 ~ 소유권이전등기시까지 조합원 분양권 전매 금지

 

   분양권 전매로 무조건 아파트 분양을 위한 청약을 넣고 단기간에도 팔아치우는 투기 수요가 많았죠.

   분양권은 부동산으로 인정하지 않아 양도소득세도 없이 큰이익을 보기도 했습니다.

   하지만 이제 분양권 전매 제한으로 인해 분양권을 이용한 투기는 상당히 제한될 것 같습니다. 

 

④ 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율이 강화되었습니다.

   참고로 임대주택이 늘어나면 일반 공급이 줄어 전체적인 재건축, 재개발 사업 수익이 줄어들 수 있습니다.

   즉, 투자자들의 이익에도 영향을 줄 수 있겠죠.

 

	서울	경기, 인천	지방
임대주택공급비율	10~15%	5~15%	5~12%

 

⑤ 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨 5년간 제한 하였습니다.

    이로써 분양권이나 조합원 입주권을 다수 매입하기는 어려워졌습니다.

 

4. 과열지역은 도시재생 뉴딜에서 선정 제외

   · 내년에(18년) 집값이 안정되면 종합적 분석 후 선정여부 검토

   ·  사업계획시 투기방지대책 포함, 투기수요 급증시 사업시행시기 연기

 

   조금더 까다롭게 뉴딜 지역을 선정하겠다는 내용입니다. 뚜렷한 기준은 아직 없어 보입니다.

 

<세금.대출 규제>

 

대출없이 집을 구매하는 사람은 거의 없을 것 같습니다. 하지만 이번 대출 규제로 인해 집 마련이 더욱 어려워진 것 같습니다.

어떻게 얼마나 대출규제가 되었는지 살펴보겠습니다.

 

1. 양도소득세 강화 (18.4.1 이후 양도하는 주택부터)

 

① 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함) 가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제

 

구분	2주택자	3주택자 이상
현행	양도차익에 따라 기본세율(6~40%) 적용
개정	기본세율 +10%	기본세율+20%

 

 

 

② 1세대 1주택 양도세 비과세 조건 강화

 : 2년이상 보유+2년이상 거주, 양도가액 9억원이하

 

③ 분양권 전매시 양도소득세 강화 (18.1.1 부터)

 : 조정대상지역 내 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용

 

2.  대출 조건 강화

① 투기지역 내 주택담보대출 세대당 1건으로 제한

② 투기지역 및 투기과열지구 기본 LTV.DTI 40% 적용

③ 주택담보대출 1건 이상 보유한 세대 추가로 받을경우 LTV.DTI 비율 10% 강화

   (투기과열지구 , 투기지역 LTV. DTI 30%)

④ 서민,실수요자는 10% 완화 (무주택세대주, 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천) 이하, 투기과열/투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하) 

 

* 이주비, 중도금 대출에는 DTI 적용 배제

 

 

⑤ HUG.주금공 중도금 대출보증 세대당 통합 2건 이하로 제한 (투기.투기과열.조정대상지역은 세대당 1건)

 

서울 전역이 투기과일지구 및 투기지역에 해당되는만큼 서울에 집 마련하는 것은 더 멀어져 보입니다.

투기꾼을 막기 위한 대책이라고 하기에 실수요자들에게도 상당한 부담을 지어준 것 같습니다.

 

<청약제도>

 

① 1순위 자격요건 강화

    : 투기과열지구.조정대상지역 1순위 자격 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택한해) 이상으로 강화

 

② 투기과열지구, 조정대상지역 가점제 적용 확대

 

 

③ 가점제로 당첨된 세대는 2년간 가점제 적용 배제

 

④ 민영주택 미계약분 발생시 추첨제 아닌 가점제 우선 적용

 

⑤ 민간택지 전매제한기간 조정

 

구분	투기과열지구	비투기과열지구
		수도권			지방
		조정대상지역			조정대상지역	지방광역시	8개도
		1지역	2지역	기타
전매제한기간	소유권이전등기시	소유권이전등기시	1년 6개월	6개월	1년6개월~소유권이전등기시	6개월	-
지역	서울,과천	서울,과천,광명	성남		부산7개구	부산기타,대구,광주 등

 

⑥ 오피스텔 분양 전매 제한

 : 투기과열지구, 조정대상지역 소유권이전등기시까지 전매 제한

 

오피스텔 역시 분양 전매를 제한하여 분양권 투자가 거의 불가능해질 것으로 보입니다.

청약제도를 좀 더 강화하였으나 이것이 실수요자들에게 실질적으로 크게 유리할지 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

이상 8.2 부동산 대책을 살펴보았는데요, 9월달에 추가 대책을 발표한다고 하니 지속적으로 부동산 대책을 눈여겨 봐야하겠습니다.