경매에 대해 알아보자

오늘은 수익형 부동산의 꽃, 경매에 대해 알아보겠습니다.

수익형 부동산은 시세차익보다 꾸준한 현금흐름을 만드는 것이 목적이므로 무엇보다 싸게사는 것이 중요합니다.

부동산을 싸게 사기 위한 주요 수단 중 하나가 경매라고 할 수 있습니다.

 

경매는 총 7단계로 요약해 볼 수 있습니다.

 

1. 물건검색 (권리분석)

2. 현장 답사

3. 입찰

4. 낙찰

5. 명도

6. 수리

7. 수익실현 (임대 or 실거주 or 매매)

 

위의 7단계 중 우선 1단계의 '물건 검색' 에 대해 알아보겠습니다.

 

일단 대법원법원경매정보 (http://www.courtauction.go.kr) 에 접속합니다.

이곳에서 전국의 경매 물건 조회가 가능합니다.

그리고 지역 등으로 분류하여 원하는 조건의 물건을 검색할 수 있습니다. 

 

 

관심있는 물건을 선택하여 상세물건 조회를하면 해당 물건의 사진과 입찰에 필요한 부동산 정보들을 확인할 수 있습니다.

다만, 건당 결재를 필요로 하는 항목들이 있습니다. 처음 접하시는 분들은 현재 '네이버 경매' 사이트에서 한달에 3건씩 무료로 경매물건 확인이 가능하니 이용하시면 용이할 것 같습니다.

 

그럼, 우선 물건 검색하는 데 있어 필요한 용어들을 간단하게 정리해보겠습니다.

 

1. 말소기준권리

: 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다. 말소기준권리를 포함한 이후의 권리는 모두 소멸됩니다. 말소기준 권리에는 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정기입 등기가 있습니다.

 

2. 배당요구종기일

: 채권자 및 임차인 등이 배당 받을 수 있는 권리를 신고하는 기일입니다. 배당요구종기일 이전에 배당요구를해야 배당을 받을 수 있습니다.

 

3. 전입신고, 확정일자

: 새로운 거주지에 입주할 경우 14일 이내에 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 주택임대차보호법의 적용을 받기위함입니다.

 

4. 보존등기일

: 해당건물이 최초 등기된 날짜로 건물 연식이라고 보시면 됩니다.

 

5. 근저당권

: 해당 부동산을 저당으로 잡은 담보대출금액이라고 생각할 수 있습니다. 대부분의 경매물건의 말소기준권리는 근저당권인 경우가 많습니다.

 

이상 경매의 물건 검색에 필요한 기본적인 정보 및 용어들에 대해 알아보았습니다.

아직 생소한 단어도 많고 물건을 어떻게 봐야하는지 모르실 수 있겠는데요.

다음에는 좀 더 자세히 권리분석과 함께 물건 분석에 대해 공부해 보도록 하겠습니다.