<등기부등본 분석하기> 경매에 대해 알아보자 (2)

지난 글에서 경매의 물건 검색 및 간략한 용어들에 관해 알아봤는데요.

오늘은 아래 7단계중 권리분석을 비롯한 물건 분석에 들어가보겠습니다.

 

 

 

1. 물건검색 (권리분석)

2. 현장 답사

3. 입찰

4. 낙찰

5. 명도

6. 수리하기

7. 수익실현 (임대 or 실거주 or 매매)

 

이 물건을 내가 입찰해도 될지 안될지를 결정하는데 필요한 것이 권리분석입니다.

잘못 들어갔다간 보증금만 날리거나 명도 등에 어려움을 겪을 수 있으니 매우 주의해야합니다.

 

권리분석에는 크게 3가지가 있습니다.

첫번째는 등기부등본 분석입니다. 흔히 우리가 부르는 용어가 등기부등본이고, 정식 명칭은 '등기사항전부증명서' 입니다.

결혼을 하셨거나 자취 경험이 있다면 한번쯤 집 계약을 해보셨을텐데요. 계약시 중개인의 설명하는 부분만 보고 듣는 것이 보통이죠. 등기부등본을 자세히 알지 못하는 경우가 많습니다.

등기부등본을 봐야하는 이유는 말소기준권리를 찾기위해서입니다.

말소기준권리를 알아야 내가 인수할 권리와 인수하지 않아도되는 소멸되는 권리를 구분할 수 있습니다.

그럼 하나하나 짚으며 알아가보겠습니다.

 

등기부등본은 토지등기부등본과 건물등기부등본 2가지로 나누어집니다.

흔히 계약하는 아파트, 다세대 주택의 경우 집합건물이라고 칭하며 이 둘이 함께 정리되어 있고, 다가구 건물이나 단독주택의 경우 각각 정리되

 

어있습니다.

자! 이제부터 집에 하나쯤 보관해둔 부동산 계약서에 들어있는 등기부등본(등기사항전부증명서)을 하나 꺼내어 살펴보겠습니다. 꺼내셨나요?

 

등기부등본의 내용은 표제부, 갑구, 을구 3개 항목으로 구성되어있습니다.

 표제부에는 먼저 해당 부동산을 포함하는 건물의 지번, 건물명칭,  면적, 구조 등이 나와있고, 그 건물이 지어진 토지의 면적 등이 나와있습니다. 그 다음 내가 살고있는 해당 세대의 주소 및 면적과 대지권비율이 나옵니다.

즉, 표제부에는 내가 살고있는 건물과 세대의 기본 정보가 들어있다고 볼 수 있습니다.

 

다음은 갑구입니다. 갑구는 소유권과 관련된 사항들이 기재되어있습니다. 소유권이 변경될 때마다 해당 내용이 기록되고, 소유권과 관련된 권리들인 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 환매권, 경매기입등기 등이 나와있습니다. 

 이 중 말소기준권리가 될 수 있는것이 가압류, 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기이므로 해당 권리들을 유의있게 보시면 됩니다.

 

다음은 을구입니다. 을구에는 소유권 이외의 권리들이 기재되어있는데요. 근저당권, 저당권, 전세권 등이 해당됩니다.

 이 중 말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 저당권이며 전세권도 예외적으로 말소기준권리가 되는 경우가 있습니다. 이는 후에 추가로 공부해보겠습니다.

 

즉, 정리하자면 경매에서 등기부등본 분석이 필요한 이유는 말소기준권리를 알아야하기 때문이며, 말소기준 권리에는

 

1. 근저당권

2. 저당권

3. 가압류

4. 압류

5. 담보가등기

6. 강제경매기입등기

 

총 6가지가 있다는 것을 기억해두시면 좋습니다.

이 중 2개 이상 기재되어있을 경우 날짜순으로 가장 먼저 기재된 것이 말소기준권리가 됩니다.

시기상 말소기준권리를 포함한 이후의 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰시 내가 부담하지 않는 권리가 됩니다.

만약 말소기준권리 앞에 있어 인수해야되는 권리가 있다면 낙찰시 신중히 생각해봐야합니다. 보통은 근저당권이 말소기준권리가 되는 경우가 많습니다. 만약 말소기준권리가 되는 근저당권 앞에 다른 인수 권리가 없다면 일단 입찰에 안전하다고 생각할 수 있습니다.  

 

다음 권리분석의 두번째는 임차인 분석입니다.

임차인 분석은 임차인의 보증금을 내가 인수하느냐 마느냐에 관련된 내용이라고 보시면 되겠습니다.

임차인 분석 또한 내용이 꽤 복잡하고 자세히 살펴봐야 하므로 다음글에서 알아보도록 하겠습니다.